Вы хотите построить дом, заказали и получили смету. Проверьте ее.  Обычно смету проверяют по трем параметрам: объему заложенного материала, работам и актуальности цен.

Мы подготовили несколько практических советов по тому, как заказчику, не имеющему специального образования, разобраться в этом финансовом документе.

Условно все сметы можно разделить на два типа

• сметы, составленные в специализированных программах
• коммерческие сметы

Проверка коммерческих смет

Коммерческая смета – это, как правило, таблица с указанием объемов материала и работ по его монтажу. Отдельно по позициям вводим запрос из сметы в любой поисковик и смотрим, насколько единичные расценки соответствуют рыночным ценам.

Если смета содержит большое количество позиций, то имеет смысл для быстрого анализа проверить только самые объемные в денежном выражении строки. А если отдельные единичные расценки можно посмотреть в интернете, то объемы строительного материала можно взять из строительного проекта. Каждый проект должен содержать листы с объемами используемого материала, эти листы называются спецификациями.

Бывает такое, что исполнитель пытается скрыть или обобщить работу и материал. Поэтому просите раскрыть информацию для ее детальной проверки, а лучше задумайтесь о целесообразности найма подобного исполнителя.

Проверка смет из программ

Такие сметы содержат в дополнение ко всему информацию о налогах, зарплатах, нормо-часах и прочих организационных вещах, но принцип проверки остается тот же.

Обобщите смету до единичных расценок, как в коммерческой смете и проверьте вышеуказанным способом.

О нефиксированном объеме работ

Если мы имеем проект со спецификациями, то объем работ нам известен, и мы можем составить твердую смету. Но бывают ситуации, когда этого объема работ мы не знаем.

Например, при демонтажных работах мы не знаем, сколько в результате нам придется вывезти – 10 или 20 самосвалов. В таком случае мы фиксируем единичные расценки, например, на один самосвал.

В этом случае окончательный расчет за выполненную работу производится по факту завершения всех демонтажных работ.

Юридический аспект

Смета должна быть частью договора. Это очень важно — следите за тем, чтобы смета была правильно юридически оформлена. Она должна содержать:

• печать
• подпись
• дату составления

И это должны быть не просто таблицы, переданные вам на объекте или присланные по электронной почте. Смета – основной финансовый документ на строительной площадке.

Налоги в сметах

Если вы не являетесь плательщиком НДС, не подписывайте сметы с НДС. Наша налоговая система устроена следующим образом: у организаций, работающих с НДС, при сотрудничестве с контрагентом, не принимающим НДС к зачету, возникает дополнительная налоговая нагрузка. Она составляет 20% на материал и, как следствие, увеличивает смету.

Поэтому, если вы не платите НДС, то и подрядчика надо искать из числа фирм, применяющих такой же режим налогообложения. Ну а если вы работаете с НДС, вам нужен подрядчик, принимающий НДС к зачету.

От локальной сметы к укрупненной

Допустим, вы собрались построить загородный дом площадью 200 кв. м под ключ и получили большой перечень локальных смет:

• фундамент
• тепловой контур
• кровля
• наружные сети
• электротехнические сметы ЭОМ
• сметы по слаботочным сетям
• сметы по воде вентиляции
• кондиционированию ОВ
• перечень смет по внутренней отделки
• сметы по спецразделам

Все сметы на сумму 20 млн ₽. Как сопоставить, дорого это или дешево? Проанализировать все позиции в сметах — задача очень объемная, поэтому в данном случае проще воспользоваться укрупненным расчетом.

Берем все сметы на строительство дома до отделочных работ и инженерных сетей, суммируем итоговые суммы из каждой и получаем, например, 13 млн. ₽, что составляет 65 000 ₽ за квадратный метр без внутренней отделки и стоимости земли. Эту цифру уже легко можно сопоставить с текущими ценами на недвижимость в данном районе.

Как строители могут обманывать обывателей в сметах

1. В первую очередь – слабой детализацией сметной документации. Об этом уже написано выше: это когда исполнитель пытается скрыть единичные расценки на отдельные виды работ.
2. Второе – махинации с объемом используемого материала. Часто встречаются случаи, когда проектирование и строительство находятся в руках одного исполнителя. Заказчику сложно рассчитать, сколько кубов пиломатериала в стропильной системе, сколько кубов бетона и метров арматуры в сложной железобетонной конструкции, сколько кирпича и т.д.  И в этом случае проектировщику ничего не стоит завысить объемы в проекте. При подобной манипуляции смету можно увеличить на ощутимую сумму, поскольку проверить все очень сложно.
3. Третье – расходы на покупку, доставку и монтаж строительных вагончиков, бетономешалок, биотуалетов, средств малой механизации. Опять же, обратимся к примеру. Допустим, у вас в смете на строительство частного дома стоят расходы на покупку двух строительных вагончиков, на гибочный станок для арматуры, биотуалеты… Все логично: если строительство идет в чистом поле, все это нужно. Но разница лишь в том, что классическая строительная компания все это имеет на своей базе и в смету вставляет только расходы за доставку и обслуживание, а не покупает все снова за средства заказчика. К слову, та же мобилизация объекта может стоить как 250 000 ₽, так и 700 000 ₽.
4. Четвертое – малопонятные расходы в смете с формулировкой «прочие», «накладные», «транспортные». Если суммы вызывают сомнение, всегда просите обоснование или расчет начисленной суммы.

Рентабельность исполнителя

Понятно, что строительные компании работают за прибыль. При хорошей сметной детализации вы сами поймете, на каких позициях и какие суммы строительная компания зарабатывает. Более того, если строители – профессионалы, они этого не скрывают, а весь процесс сотрудничества с заказчиком стараются сделать максимально прозрачным.

Как правило, рентабельность на смете в строительной компании колеблется в диапазоне от 15% до 25%. Кажется, что это очень много, но нужно учитывать: этот процент зарабатывается в течение нескольких месяцев, некоторая его часть откладывается на гарантийные обязательства, другая – на амортизацию основных средств, третья – на налоги и так далее.

Резюме

• Смета должна быть хорошо детализирована и понятна заказчику.
• Смета – это часть договора.
• Если вы не платите НДС, в смете его тоже быть не должно.
• Любую смету можно проверить как по отдельным позициям, так и индикативно.
• При сотрудничестве с компанией, которая вам и проектирует, и строит, существует риск завышения объемов строительных материалов.
• По возможности перепроверяйте смету в сторонних строительных компаниях.
• Хорошим тоном считается раскрытие рентабельности исполнителя перед заказчиком.

Еще несколько общих советов

Ищите строительную компанию, имеющую свою строительную базу. В этом случае вы получите более оправданные цены в смете. При этом стоит помнить: скупой платит дважды, поэтому никогда не заключайте договор на строительство по самой низкой цене. Низкая цена всегда скрывает какие-то «НО», всплывающие в процессе. Сотрудничайте с компанией по среднерыночной стоимости.

И, наверное, самый дельный совет: вы выбираете команду, с которой будете работать несколько месяцев при строительстве дома. Не поленитесь, съездите в офис строительной компании, посмотрите на коллектив. Главное в любой сфере – профессионализм и простые человеческие качества, поэтому оцените, насколько вам будет комфортно работать с этими людьми. Все остальные вопросы – это просто предмет переговоров.